El cambio de pisos por su solar tributa por Sociedades con el valor del suelo.

Cuando se permuta un solar a cambio de pisos y locales que se construyan en él, se deben valorar como elementos patrimoniales adquiridos por el sujeto pasivo, a efectos del Impuesto sobre Sociedades (IS), el derecho de éste a adquirir la obra futura y no las construcciones que adquirirá posteriormente, ya que éstas aún no existen. Puede caerse en el error de pensar que en los casos de permuta de solar por obra futura, a efectos de determinar la base imponible gravada por el IS, el valor relevante es el de los pisos o locales que serán entregados a una de las partes a cambio del solar de ésta transmite. Sin embargo, recientemente el Tribunal Económico Administrativo (TEAC) se ha pronunciado a este respecto de una manera clara e inequívoca, en su Resolución de 3 de abril de 2008. En ellas pone de manifiesto que este tipo de contratos, aunque se aproximan al de permuta, distan en cierto modo de ésta, ya que por permuta se entiende aquél contrato en virtud del cual un sujeto transmite a otro la propiedad sobre un determinado bien, a cambio de adquirir la del que éste le entrega. Sin embargo en el acuerdo de entrega de solar por obra futura, uno de los bienes objeto de intercambio no tiene existencia real en el momento de perfeccionarse el contrato, ya que se cambia un objeto presente por otro que aún no existe. Aún no se adquieren los pisos. Como consecuencia de ello, la propiedad del solar se transmite con la perfección del contrato, pero, sin embargo, la de los locales o pisos no, ya que la transmisión de la propiedad, en un sistema jurídico como el nuestro que aboga por la teoría del título y el modo, no tiene lugar si a la culminación del acuerdo no le sigue la traditio o entrega de la cosa. Por lo tanto, en el tipo contractual analizado, el dueño del solar únicamente adquiere un ius ad rem, pero no la titularidad dominical de los bienes que aún no le han sido entregados. Como consecuencia de lo anterior, el activo adquirido por el sujeto pasivo del Impuesto es el derecho a recibir en el futuro ciertos inmuebles y es éste el que hay que valorar, a efectos de determinación de la renta sometida a tributación. Ningún sentido tendría, además, valorar ésta atendiendo al valor de mercado final de los inmuebles que se entregarán en el futuro, ya que el momento en que este hecho se va a producir es desconocido. Esta teoría es la que ha venido manteniendo la Audiencia Nacional (AN) desde el año 2005. ¿Cómo se valora ese derecho? Una vez determinado qué es lo evaluable a efectos del IS, la pregunta a formularse ahora sería como debe valorarse algo tan indeterminado como es el derecho a recibir una obra futura. La norma fiscal de valoración de las permutas establece que, en el caso de que la forma de adquisición de un elemento patrimonial sea la entrega de otro, ambos bienes deben valorarse de acuerdo con su valor de mercado. Entendiéndose por tal el que en condiciones normales de mercado es acordado entre partes independientes. Como puede apreciarse, la norma fiscal, trata de someter a tributación las rentas explicitadas, es decir, los beneficios o pérdidas que las operaciones originan en el momento en que se producen. Pero ¿cuál es el valor de mercado de un derecho a adquirir algo? Entre partes independientes, este valor debe coincidir con el valor de mercado de lo entregado, esto es, del solar. La razón es que si se valorara el derecho a adquirir las obras futuras por debajo de lo que cuesta el solar transmitido, existiría una liberalidad. En consecuencia, el sujeto que debe tributar en el IS por los activos adquiridos debe tomar como base imponible el valor de mercado del solar que está entregando a cambio del derecho que adquiere. De esta forma, se respeta el principio fiscal de la imputación temporal de la renta en el momento en que se lleva a cabo la operación que da lugar al hecho imponible.