5.- IRPF.- Transmisión de inmueble arrendado y amortización mínima en el cómputo de las ganancias patrimoniales

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 20 de noviembre de 2025 (STS 5416/2025), fija doctrina sobre el cálculo de la ganancia patrimonial en la transmisión de inmuebles arrendados en el IRPF, cuando el contribuyente no ejerce actividades económicas.

Cuestión controvertida

Se discutía si, para determinar el valor de adquisición del inmueble transmitido, el contribuyente debía minorarlo obligatoriamente en la amortización máxima del 3 %, o si podía aplicar una amortización inferior, aunque el inmueble hubiera generado rendimientos del capital inmobiliario.

Criterio del Tribunal Supremo

El Alto Tribunal distingue claramente entre:

- la amortización como gasto deducible en los rendimientos del capital inmobiliario (art. 23.1.b LIRPF), donde el 3 % actúa como límite máximo, y

- la amortización mínima que debe minorar el valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial (art. 35 LIRPF y art. 40 RIRPF).

El Supremo concluye que:

- no es obligatorio aplicar la amortización máxima del 3 % para calcular la ganancia patrimonial;

- el contribuyente puede aplicar una amortización inferior, siempre que encaje en el concepto de amortización mínima, incluso utilizando criterios contables o tablas de amortización (como la Orden de 27 de marzo de 1998);

- el hecho de que el arrendamiento no constituya actividad económica no impide aplicar una amortización mínima distinta del 3 %.

Doctrina fijada

En la transmisión de un inmueble arrendado por un contribuyente del IRPF sin actividad económica, no procede imponer automáticamente la amortización del 3 % para minorar el valor de adquisición; es admisible una amortización inferior debidamente justificada.

Consecuencias prácticas

La Sentencia refuerza la posición del contribuyente frente al criterio administrativo y reduce el riesgo de regularizaciones en transmisiones de inmuebles arrendados, al permitir una mayor coherencia entre la amortización real del bien y la tributación de la ganancia patrimonial.