6.- IRPF.- Regla de amortización de bienes inmuebles arrendados en los rendimientos del capital inmobiliario

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en su Resolución de 18 de diciembre de 2025 (unificación de criterio), fija criterio sobre el límite de la amortización fiscalmente deducible en el IRPF para inmuebles arrendados.

El TEAC establece que, aunque la normativa permite deducir anualmente como gasto de amortización el 3 % del mayor entre el valor catastral o el coste de adquisición (excluido el valor del suelo), la amortización acumulada no puede superar, en ningún caso, el valor de adquisición del inmueble, igualmente excluido el valor del suelo.

Este límite global se aplica con independencia del límite anual reglamentario, ya que la amortización debe responder a una depreciación efectiva, y no es posible amortizar un bien por encima de su valor de adquisición, pues ello supondría un valor fiscal negativo.

El criterio resulta aplicable tanto a inmuebles adquiridos a título oneroso como lucrativo y unifica doctrina, corrigiendo resoluciones de tribunales económico-administrativos regionales que negaban la existencia de un límite global a la amortización acumulada.