.- Valor pericial a los efectos de determinar el valor de mercado en el caso de transmisión de inmuebles en operaciones vinculadas.

La doctrina jurisprudencial se ha manifestado reiteradamente en el sentido de que los informes periciales deben efectuarse a través de la observancia directa del inmueble, es decir, deben considerar y contrastar aquellos aspectos y circunstancias que puedan hacer disminuir o aumentar el valor mediante un análisis único y exclusivo del bien.

En una reciente Sentencia de marzo de 2012 dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Galicia se analizan los aspectos que deben tenerse en cuenta para motivar la fijación de valor de mercado en una tasación. Más concretamente, el valor probatorio de las posibles ofertas a testigos cuyos inmuebles estén ubicados en una zona cercana al inmueble objeto de análisis.

En la Sentencia que comentamos el Tribunal entiende que las ofertas sólo pueden tomarse como válidas cuando, en función de la demanda y de su posible reiteración al fijar el precio en otros inmuebles tomados como referencia, se conviertan en valoración definitiva. Ello requiere que el estudio se dote de información concreta de los inmuebles seleccionados y del precio de mercado de los mismos, puesto que en otro caso, al poder verse afectada la oferta por la rebaja del precio a resultas de la propia negociación, pierda el valor probatorio. No obstante, del dispositivo de la Sentencia parece desprenderse que, de no existir precio de venta consumado, dicho aspecto se solucione justificando qué aspectos y elementos han sido tomados para determinar el precio de comparación incluyendo, en su caso, la aplicación de coeficientes correctores sobre el bien objeto de análisis.

Así pues, en el caso en el que se utilicen como parámetro de comparación operaciones testigo, el Tribunal define el concepto precio de mercado como aquellas operaciones de referencia que permitan establecer el valor real que, por haber sido satisfecho en el mercado, tienen los bienes objeto de comprobación; contrariamente, no es posible cuantificar el valor de mercado si se utiliza como elemento rector el valor de los precios de oferta.