El TEAC en resolución de 20/10/2025, unifica criterio acerca de la deducción por vivienda habitual y cancelación de hipoteca con importe de la venta.
En aplicación de la Disposición Transitoria 18.ª de la LIRPF, pueden incluirse en la base de la deducción por inversión en vivienda habitual las cantidades destinadas a cancelar el préstamo hipotecario que financiaba la vivienda habitual, aunque procedan del importe obtenido por su venta, siempre que la vivienda siga siendo habitual hasta su transmisión y se cumpla el requisito de incremento patrimonial del art. 70 LIRPF.
El TEAC desestima el recurso extraordinario de alzada promovido por la AEAT, que defendía que la cancelación del préstamo con el precio de la venta no constituía inversión deducible porque la vivienda ya no era habitual en ese momento.
Hechos principales
- Un contribuyente vendió en 2018 su vivienda habitual, destinando parte del precio a cancelar el saldo pendiente de la hipoteca.
- La AEAT limitó la deducción únicamente a las cuotas pagadas hasta el mes previo a la transmisión y negó la deducción sobre el importe cancelado con el precio de venta.
- El TEAR de Canarias estimó la reclamación y admitió la deducción.
- La AEAT recurrió vía unificación de criterio.
Fundamentos del TEAC
El Tribunal recuerda que la deducción por vivienda habitual (régimen transitorio) permite deducir las cantidades satisfechas para la adquisición de la vivienda, incluida la amortización del préstamo.
El TEAC destaca que:
1.- El dinero es fungible
No debe atenderse al origen concreto de los fondos utilizados para amortizar la deuda. Que el pago se realice con el importe de la venta no altera la finalidad del gasto, que sigue siendo cancelar la financiación usada para adquirir la vivienda habitual.
2.- La causa del pago es lo relevante
Lo que se amortiza es el préstamo que financió la adquisición de la vivienda habitual, no un préstamo distinto ni un gasto vinculado a una nueva adquisición.
3.- Se equipara a un pago anticipado del préstamo
El pago del saldo pendiente en el momento de la venta es una amortización anticipada, plenamente incluida en la base de deducción, dentro de sus límites.
4.- Se alinea con jurisprudencia favorable
El TEAC asume expresamente criterios de los TSJ Castilla y León y Comunitat Valenciana, que ya habían validado la deducibilidad de estas cancelaciones.
Criterio fijado por el TEAC (DOCTRINA):
En los casos sujetos al régimen transitorio de la deducción por adquisición de vivienda habitual (DT 18.ª LIRPF), puede incluirse en la base de deducción el importe destinado a cancelar el préstamo hipotecario con fondos obtenidos de la venta de la propia vivienda habitual.
Consecuencias prácticas
- Se aclara definitivamente un criterio que generaba controversia entre AEAT, TEAR y varios TSJ.
- Contribuyentes que venden su vivienda habitual y utilizan parte del precio para cancelar la hipoteca podrán computar esa cancelación en la base de la deducción, hasta el límite de 9.040 € anuales y respetando el resto de requisitos.
- Gran impacto en comprobaciones de IRPF y regularizaciones previas en esta materia, que deberán adaptarse al criterio unificado.
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