1.- Impuesto sobre Sociedades – La obtención de una licencia de obras y otras actuaciones preparatorias supone el inicio de la actividad económica de edificación o rehabilitación inmobiliaria

En línea con la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la patrimonialidad de entidades promotoras, la Audiencia Nacional en su sentencia de 6 de noviembre de 2024 (Rec. 87/2020), Sala de lo Contencioso, concluye que la promoción inmobiliaria constituye una “actividad económica” a efectos del Impuesto sobre Sociedades desde el inicio de las actividades preparatorias necesarias para llevarla a cabo, y no desde el comienzo de la transformación material de un activo.

En el caso concreto, se planteaba si una sociedad promotora podía ser calificada como “entidad patrimonial” a efectos del régimen especial de entidades patrimoniales, del antiguo texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004).

La entidad tenía por objeto social la promoción inmobiliaria y había adquirido un edificio en Madrid, deduciéndose el IVA soportado y contabilizando el activo como existencias, con la intención de rehabilitarlo para la implantación de un hotel. A tal efecto, había suscrito contratos de ejecución de obra y de prestación de servicios para estudios, proyectos y dirección de obra, y había llevado a término algunas actuaciones preparatorias, como la finalización del plan de seguridad del activo o la obtención de la licencia municipal definitiva de obras. No obstante, antes del inicio material de las obras de rehabilitación, y en el marco de un proceso de desinversión del socio, el edificio terminó vendiéndose a un tercero.

Si bien en la autoliquidación inicial se aplicó el régimen general del Impuesto sobre Sociedades, la sociedad instó después su rectificación por entender aplicable el especial de sociedades patrimoniales.

En su sentencia, la Audiencia Nacional considera que los actos preparatorios y necesarios para la rehabilitación del edificio (suscripción de contratos de obra y servicios, redacción de proyectos y obtención de la licencia urbanística) constituyen las fases iniciales de un proceso productivo más extenso (el de promoción inmobiliaria) y concluye que, habiéndose iniciado esa actividad, el edificio debía considerarse afecto a ella. Se descarta, en consecuencia, la aplicación del régimen especial de entidades patrimoniales, que requiere que más de la mitad del activo del contribuyente no esté afecto a una actividad económica.

En su razonamiento, la Sala recuerda la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, según la cual el inicio de la actividad de promoción inmobiliaria no se debe identificar únicamente con la transformación física del inmueble, sino que incluye todas las fases previas necesarias para llevarla a término.

Este concepto de “entidad patrimonial”, conserva una parte no menor de su relevancia bajo la actualmente vigente Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades por el impacto que tiene en la aplicación de la exención de su artículo 21.3.