4.- Arrendamiento de vivienda a una sociedad. Exención del IVA.

Una reciente resolución de TEAC del pasado 15 de diciembre de 2016, establece que es posible aplicar la exención del IVA por arrendamiento de vivienda a aquellas operaciones donde se señala la persona que va a utilizar la vivienda, se prohíbe su cesión o subarriendo y no se puede designar con posterioridad a la celebración del contrato las personas que la van a utilizar.

El TEAC en la resolución que comentamos llega a una conclusión distinta del criterio de la DGT y de otras resoluciones del TEAC que afirman que cuando quien arrienda la vivienda es una persona jurídica la operación se encuentra sujeta y no exenta al IVA. Se fundamenta en las siguientes premisas:

• La exención tiene un carácter finalista y no exclusivamente objetivo. No solo atiende a la naturaleza del bien inmueble que se arrienda, sino que requiere que el propio arrendatario lo destine a su uso como vivienda, sin que se pueda aplicar en caso de cesión a terceros o subarriendo.
• Es necesario plantearse si existe alguna posibilidad de que pueda aplicarse la exención cuando de manera concreta y específica, en el propio contrato de arrendamiento, se hace constar el usuario último del inmueble, de manera que se impide el subarrendamiento o cesión posterior a personas ajenas a aquellas designadas en el contrato de arrendamiento. El arrendatario no puede tener la facultad de subarrendar o ceder la vivienda ni a designar con posterioridad a la firma del contrato a las personas físicas usuarias del inmueble, así como tampoco puede destinar la vivienda a ser utilizada por distintas personas físicas durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
• Lo que se pretende con esta exención es que la finalidad del contrato de arrendamiento sirva únicamente de vivienda a una concreta persona, por lo que cuando se acredita que no existe un negocio jurídico posterior al contrato de arrendamiento por el que se cede el uso de la vivienda, y que por ello no puede destinarse a residencia de otra persona, cualquiera que sea su título o el motivo de la cesión, debe incluirse la operación dentro de la exención.

En consecuencia, para que opere la exención en el IVA deben darse las siguientes condiciones:

El propietario de un bien inmueble debe ceder al arrendatario el derecho a ocuparlo y a excluir de éste a otras personas; esta cesión debe ser a cambio de una renta y, dicha cesión debe ser por un periodo de tiempo convenido.