Circular Fiscal Junio 2014

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Capítulo 2. Compraventa de vivienda a entidad bancaria. No es equiparable el concepto de precio al valor real.

Se plantea si el precio pactado (superior al valor de tasación) tiene la consideración de “valor real” para constituir la base imponible del ITP.

En una consulta vinculante a la Dirección General de Tributos (CV0787-14 de 21 de marzo pasado), se plantea el hecho de que una persona física va a adquirir una vivienda ofertada por una entidad bancaria a un precio determinado y que tras la tasación inmobiliaria, se comprueba que el valor del mercado del inmueble es inferior al precio pactado. Se plantea si el precio pactado tiene la consideración de “valor real” para constituir la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Al respecto, la Dirección General de Tributos responde en los siguientes términos:

  • La base imponible de la transmisión onerosa de una vivienda sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD estará constituida por su valor real, que debe ser declarado por el contribuyente y comprobado por la Administración tributaria, en su caso.
  • No es posible equiparar el concepto de precio al de valor real (que es la base imponible del impuesto), ni siquiera cuando interviene una Administración Pública o una entidad controlada por alguna Administración Pública, por lo que la Administración Tributaria gestora está facultada legalmente para efectuar la comprobación de valores de las operaciones sujetas al impuesto, sin más límites que los previstos en la leyes.
  • El precio que fijan las partes en una compraventa no tiene por qué coincidir con su valor real.
  • Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo cuando existe un mercado de los bienes de que se trate, el valor real coincide con el de mercado; el valor de mercado será el importe que razonablemente podría esperar el vendedor por la venta de un bien a la fecha de la valoración, actuando ambos, libremente en la operación.