Los “regalos” para comprar vivienda no tienen beneficios fiscales claros

Las nuevas técnicas que utilizan las promotoras para captar compradores de viviendas en época de crisis no tienen beneficios fiscales claros para el comprador ni para las inmobiliarias. Así lo ha entendido una consulta de la Dirección General de Tributos -DGT- que ha respondido la pregunta realizada por una promotora acerca de las repercusiones fiscales que puede tener el ofrecimiento a los compradores e pagarles los 24 primeros meses de hipoteca. Según la consulta, las cantidades que satisface la promotora por cuenta del comprador constituyen para éste una ganancia patrimonial sujeta al IRPF como ganancia patrimonial, que tributaría al 40%. Además para poder integrar esas cantidades en la deducción por inversión en vivienda habitual tienen que incorporarse previamente al patrimonio del comprador. En el caso del promotor, éste no recibe ventaja fiscal alguna porque tanto en el Impuesto de Sociedades como en el IVA su efecto es neutro. El único beneficio claro se encuentra en el Impuesto sobre Sucesiones, ya que Hacienda entiende que no se tributa por esta figura porque el objetivo del pago de esas cuotas no es enriquecer al comprador sino simplemente atraer compradores. En el caso que ha analizado Tributos, la transmisión del inmueble se hacía por el valor de mercado y el cliente se subroga en el 100% de la hipoteca. Después se firmaba un contrato privado entre promotor y comprador, por el que aquél se obligaba al pago de las cuotas de los 24 primeros meses del préstamo hipotecario. La empresa había adoptado esta decisión "ante la actual crisis del mercado inmobiliario, para incentivar las ventas". Según explica Tributos, "las cuotas que del préstamo hipotecario, en el cual el cliente figura como único prestatario y que cubre el precio de la vivienda por él adquirida, sean satisfechas por la promotora, reduciendo la deuda del prestatario, constituyen para éste una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, que se integrará como renta general (artículo 45)". Esta ganancia tiene que tributar por el tipo actual de la renta que puede llegar hasta un 40%. Por otro lado, para que se puedan aplicar tales cantidades en concepto de deducción por inversión en vivienda habitual, Tributos precisa que "han de haberse incorporado previamente, en todo caso, a su patrimonio, en este caso, a su patrimonio, en este caso como renta procedente de una ganancia patrimonial. Cumpliendo los requisitos establecidos por el IRPF, las cantidades satisfechas por la promotora una vez hayan entrado en el patrimonio del cliente podrán integrar la base de la deducción". En opinión de Javier Seijo, director de la oficina e BDO Audiberia en Madrid y exsubdirector general de Política Tributaria del Ministerio de Economía, "efectivamente no hay ninguna ventaja fiscal para el comprador de la vivienda ni para el promotor". En lo que se refiere a este último las repercusiones fiscales son neutras. Por ejemplo, en el Impuesto sobre el Valor Añadido, la DGT explica que la base imponible se puede reducir "por cada pago de cuota hipotecaria que realice el promotor", pero en realidad esto no supone beneficio alguno para la empresa al tratarse de un impuesto neutral. Algo similar sucede en Sociedades, ya que el pago de las cuotas hipotecarias "se corresponderán con un menor importe de la venta realizada", lo que entra dentro de toda lógica: si se gana menos la base imponible del impuesto será inferior. Sí en Sucesiones. Donde Hacienda se muestra más benévola es en dejar al margen del Impuesto de Sucesiones y Donaciones a este tipo de beneficios o regalos para los compradores. Según explica Tributos en la consulta, "no existe donación en aquellos supuestos en los que la entrega de bienes o la prestación de servicios se haya producido sin que existiese la voluntad de enriquecer al beneficiario, aun cuando éste no haya desembolsado precio alguno". Esta tesis, recogida de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, es perfectamente aplicable al caso planteado en la consulta, ya que "el pago de las primeras cuotas del préstamo con carácter gratuito por la entidad en favor de sus clientes no parecen tener como intención la de beneficiar a éstos -animus donandi-, sino que probablemente respondan a mecanismos comerciales de captación y conservación de clientela a que se ven forzadas las empresas en entornos de libre competencia". Por este motivo, matiza Tributos, "no es coherente gravar la operación a través del Impuesto sobre Sucesiones".