Las sociedades de inversión en el mercado inmobiliario no tributarán por Sociedades

El mercado inmobiliario se encuentra ahogado en una crisis que arroja cifras escalofriantes para el sector. Ante este panorama, una de las medidas planteadas para intentar darle aire es la creación de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi). La medida, que aún está en tramitación como anteproyecto de ley, contempla la creación de sociedades cotizadas que posean y gestionen el alquiler de inmuebles que sean de su propiedad. Quizás su mayor atractivo sean sus beneficios fiscales, ya que entre otros privilegios, la condición de Socimi las exime de tributar el Impuesto sobre Sociedades. Esta herramienta financiera, conocida internacionalmente como REIT (en inglés, real estate investment trust), ya está regulada por la mayoría de países del entorno español, como Francia, Alemanita Reino Unido o Estados Unidos. La ley que regulará las Socimi podrá recibir luz verde a partir del año que viene, según los cálculos del Gobierno. Según el Ejecutivo, este instrumento financiero contribuirá, entre otras cosas, a impulsar el alicaído mercado inmobiliario, a fomentar el alquiler y, así, a facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos. Ventajas fiscales y dividendos. Uno de los mayores atractivos de este tipo de entidades son los beneficios fiscales que conllevan: no tendrán que tributar en el Impuesto sobre Sociedades las rentas obtenidas de arrendar o transmitir inmuebles o de vender acciones de otras Socimi, salvo que sean operaciones entre compañías del mismo grupo o que estén ubicadas en países con los que no exista un intercambio efectivo de información tributaria. Sin embargo, para evitar la concentración de capitales en este tipo de compañías, el anteproyecto contempla algunas excepciones: si alguno de los accionistas posee más del 5 por ciento del capital de la sociedad, su parte porcentual sí estará sujeta al régimen general del Impuesto sobre Sociedades. Las Socimi perderán su beneficioso régimen fiscal, pasando a tributar en el Impuesto de Sociedades, si incumplen los requisitos impuestos por el proyecto legal. Entre estos requisitos, el anteproyecto de ley elaborado por el Ministerio de Economía exige que las Socimi tengan un capital social mínimo de 15 millones de euros. Estas entidades pueden crearse de nuevas o trasformando otra sociedad anterior. Asimismo, el patrimonio neto que figure en las cuentas anuales de la compañía deberá ser de, al menos, un 45 por ciento del valor de sus inmuebles y de las acciones de otras Socimi. Además, obliga a estas compañías a que repartan anualmente entre sus accionistas, al menos, un 90 por ciento de los beneficios obtenidos gracias al alquiler de inmuebles y a los beneficios de sus acciones en otras Socimi. Deberá distribuirse entre los accionistas, asimismo, la mitad del dinero obtenido de la transmisión de sus inmuebles. La otra mitad de este dinero se invertirá en objetivos propios de estas empresas. Asimismo, el texto obliga a estas empresas a tener invertido, como mínimo, un 90 por ciento de sus fondos en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al alquiler o en participaciones en el capital de otras Socimi nacionales o extranjeras. Alquiladas al menos tres años. Además sus edificios deberán permanecer arrendados u ofrecidos en arrendamiento durante al menos tres años, salvo cuando los inmuebles hayan sido promovidos por la propia empresa, que deberán permanecer alquiladas siete años. Si la compañía incumpliese este requisito, tendrían que devolver el dinero ahorrado al no pagar el Impuesto sobre Sociedades. Sin embargo, el anteproyecto no establece restricciones sobre en qué tipo de inmuebles pueden invertir: viviendas, locales comerciales, garajes, hoteles, oficinas o residencias, entre otros inmuebles, pueden ser incluidos en sus posesiones. Los únicos edificios que no podrán acogerse a esta figura son aquellos con características catastrales especiales y los que sean considerados como inmuebles de arrendamiento financiero respecto al Impuesto sobre Sociedades. La permisividad y flexibilidad en cuanto a los tipos de inmuebles en los que se puede invertir ha sido bien recibida en el sector inmobiliario, ya que se temía que impusiese cuotas de inversión que hiciesen estas herramientas financieras demasiado rígidas. Asimismo, el anteproyecto de ley obliga a las Socimi, como su nombre indica, a que coticen en un mercado regulado español o de otro Estado europeo. A nivel internacional, la legislación que más se parece al proyecto español es la francesa: las Socimi francesas también cotizan en bolsa con un capital mínimo de 15 millones de euros y tienen restricciones para las concentraciones de capital de un accionista. Sin embargo, la obligación de repartir dividendos entre los socios sí varía: en Francia, deberán cobrar un 85 por ciento de los ingresos del alquiler, el 50 por ciento de las plusvalías y el total del resto de ingresos. Las normas de Alemania, Estados Unidos o Reino Unido establecen, como España, la obligación de otorgar dividendos por el 90 por ciento de los ingresos. Balón de oxígeno para las inmobiliarias. El sector está en serios apuros debido a varios factores. Por un lado, los bancos no están en disposición de abrir tanto la mano para conceder créditos, con lo que las adquisiciones de inmuebles a través de hipotecas se han reducido considerablemente. Por otro lado, las inmobiliarias españolas acumulan mucha deuda a causa de las compras que realizaron durante la Edad de Oro inmobiliaria que se vivió en los últimos años en el país. Ante este estancamiento, las inmobiliarias encuentran una válvula de escape en el alquiler de su patrimonio. En el caso de Inmobiliaria Colonial, el 80 por ciento de ésta lo componen oficinas en alquiler. Pero existen más inmobiliarias en esa situación. Emilio Rotondo, analista de Fortis, explica:"Metrovacesa cuadra en el perfil de una sociedad a la que le interesaría transformarse en Socimi. Pero también a Colonial, porque haciéndolo obtendría ventajas fiscales". Existen otras aún en proceso de convertirse en sociedades con un negocio similar. Rotondo se refiere a "Realia, que aún no encajaría en el perfil exacto para transformarse en una sociedad de este tipo, pero entre sus perspectivas se encuentran el invertir más en patrimonio". Es más, algunas de estas inmobiliarias poseen acciones de sociedades de alquiler cotizadas: Colonial posee actualmente el 33 por ciento de la Socimi francesa Société Fonciére Lyonnaise, lo que podría ayudar a Colonial a reorientar su tipo de negocio en España.