La regulación de las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) se encuentra en el punto de mira del nuevo Gobierno, que planea modificar la fiscalidad de estos vehículos aplicando un gravamen del 15% sobre el beneficio no distribuido, tal y como aparece en el Documento de Coalición Progresista que publicaron PSOE y Unidas Podemos.
Los consejeros delegados de las grandes socimis advierten de que este cambio, a pesar de no afectar a sus cuentas de resultados, puede tener un importante impacto en la imagen exterior de España "generando sensación de inseguridad jurídica", lo que "podría retraer inversiones a nuestro país", apunta Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, la mayor socimi de España con una cartera de activos por valor de más de 12.000 millones de euros.
A pesar de no ser partidarios de un cambio en la regulación, las grandes socimis consideran que en caso de realizarse modificaciones normativas deberían diferenciarse los distintos tipos de socimis teniendo en cuenta cuales de ellas tienen voluntad de dispersión accionarial y de dar entrada a inversores privados.
"Yo no creo que haya que reducir el número de socimis ni que haya que tocar la legislación, pero si van a hacerlo, que se haga con sentido y criterio", apunta Clemente, que cree que "sería más eficaz imponer un periodo transitorio de estancia en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), de modo que en dos años, por ejemplo, deban dar el salto al Continuo o diferenciar como hacen en Francia entre las SIC y las OPCI".
Sin liquidez en el mercado
Sólo las tres grandes socimis de la bolsa española -Merlin, Colonial y Lar España- cuentan un free float (capital libre en mercado) superior al 70% de su capitalización. Pero cuestión aparte son las firmas que cotizan en el MAB, donde la liquidez brilla en muchos casos por su ausencia.
La decena de sociedades inmobiliarias que superan los 300 millones de euros de capitalización cuentan con un free float medio que supera ligeramente el 1% de su capital y su cotización se realiza a través del fixing (por anteposición a la cotización en continuo, su precio se cruza dos veces al día), de lo que se deduce que estarían buscando más beneficiarse fiscalmente de su condición de socimi en lugar de utilizar estos vehículos para crecer en número de accionistas con el objetivo de llegar a ser una gran firma cotizada.
GMP es la socimi más grande de todas las que cotizan en el MAB. Su capitalización supera los 1.100 millones de euros y en cambio su capital libre en mercado es el menor de todas ellas, pues se queda en el 0,1% de su capitalización. El resto está en manos de la Familia Montoro y el fondo soberano de Singapur, GIC.
Testa Residencial, que se conformó en el verano de 2018 con saltar al MAB ante la falta de apetito inversor, cuenta con un free float del 0,5%, a pesar de que su tamaño es superior al de firmas como Lar España, con cerca de 840 millones de euros. Por encima de los 800 millones de euros también figura Zambal Spain, con el 3,4% de su capital 'flotando' libre en el mercado.
Aportan transparencia y competitividad
Desde que se lanzara una regulación para las socimis en 2013, estos vehículos se han convertido en una de las principales puertas de entrada de capital internacional a nuestro país, que a día de hoy es la región de Europa con mayor número de socimis.
"Este tipo de sociedades han quitado alrededor de 50.000 millones de activos del mercado a unos precios ventajosos para el vendedor gracias su bajo coste de capital. Además han traído una inversión de tipo institucional de elevada calidad que hasta la fecha nunca se había visto en España", destaca Clemente, que recuerda que "hasta ahora estábamos a merced de los fondos oportunistas que arbitraban con los ciclos y solo teníamos dos tipos de mercado, completamente arriba o abajo". "Las socimis han contribuido a parecernos un poco más a estos países y un poco menos a la España tradicional de los pelotazos", señala el directivo.
Sin embargo, el desconocimiento sobre la estructura de estas firmas cotizadas, que están exentas de pagar el Impuesto de Sociedades pero deben repartir al menos el 80% de su beneficio operativo mediante dividendo, ha llevado a algunos partidos políticos situar a estos vehículos en su diana fiscal.
"La existencia de socimis no es una anomalía de España. Juegan un papel esencial como incentivo del sistema de ahorro de cualquier país. Componen una historia de éxito en la generación de riqueza y empleo y no es positivo ser el primer país en variar la fiscalidad del ahorro y modificar una norma consolidada en todos los países y economías de nuestro entorno", advierte Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial, que se sumó al régimen de socimi en junio de 2017.
Por su parte, Miguel Pereda, CEO de Lar España , que fue la primera socimi española en salir a Bolsa en marzo de 2014, apunta que "a día de hoy, cerca de setenta países mantienen regímenes similares al de las socimis españolas, el caso más reciente Portugal. Cuanto más equiparados estén nuestros vehículos de inversión a los de los países más desarrollados, más fácil será que la inversión internacional en inmobiliario mantenga su alto interés".
Más socimis en 2020
Según las estimaciones de los expertos, en 2020 se superarán las 100 socimis en España, ya que se prevé que a lo largo del próximo año se lancen alrededor de 20 vehículos, en línea con los 22 que han nacido a lo largo de 2019. Si bien, el sector espera también que haya movimientos de concentración.
"España aporta la mitad de los vehículos REITs europeos, pero solo un 20% de su valor, lo que muestra un tamaño medio muy inferior a los vehículos de nuestros entorno", explica Alberto Segurado, director financial advisory en JLL. "El proceso de concentración debe permitir cerrar esa diferencia de tamaño y alcanzar mayores niveles de eficiencia y con ello vehículos mucho más líquidos y con mayor capacidad de negociación en los mercados bursátiles. Es la eterna reflexión entre ser cabeza de ratón o cola de león", apunta el directivo.
Según los datos que maneja Armabex, la socimi media en España cuenta en su cartera con entre seis y 20 inmuebles valorados en 223,9 millones y está constituida en un 50% por accionistas no residentes, mientras que un 19% de la inversión proviene de grupos familiares, y un 30,8% procede de otro tipo de accionistas. La ubicación preferida es Madrid en un 45,9% de los casos, siendo la vivienda y las oficinas los inmuebles más comunes en su cartera.
A pesar de que las socimis se han instalado con fuerza en España a lo largo de los últimos seis años, siguen siendo en la mayoría de los casos auténticas desconocidas para el ahorrador español. Este hecho resulta curioso en un país en el que históricamente el ladrillo ha sido el producto favorito a la hora de invertir parte de los ciudadanos. Por ello, podría decirse que el gran reto al que se enfrentan estos vehículos es el de captar al ahorrador particular, ya que estos únicamente controlan el 10% del capital de las 86 socimis que cotizan actualmente en España. En Estados Unidos, donde este tipo de vehículos, bautizados como REITs, cuentan con una mayor trayectoria, el porcentaje de inversores minoristas se eleva al 20%.
"Poco a poco los españoles empiezan a conocer este vehículo y a realizar inversiones, yo lo veo en mis socimis, donde tengo accionistas que destinan 10.000 euros", explica Javier Basagoiti, presidente de Asocimi, así como socio presidente de Corpfin Capital Real Estate Partners y presidente y socio fundador de Inbest Real Estate.
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