Es posible recuperar un 9% del IVA pagado por el alquiler con opción a compra de una vivienda

La actual Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) ha sido hasta ahora una gran limitación para el desarrollo de las operaciones de alquiler con opción de compra, que en la actualidad, como resultado de la crisis económica y del stock de viviendas, son una de las iniciativas que con mayor preferencia eligen tanto promotores como inmobiliarias. La empresa promotora ofrece un contrato por el que las rentas mensuales que se abonen de alquiler pasan a engrosar un fondo por un período que no puede superar los cuatro años, tras el cual, si el inquilino decide quedarse con la vivienda, tendrá acumulada una importante cantidad de dinero. La desventaja fiscal es que la parte de la cuota del alquiler que se paga tributa al 16 por ciento, sin embargo, en el momento al producirse la transmisión este capital se convierte en dinero adelantado para la compra de la vivienda, que debería haber tributado al 7 por ciento. Resultado: se pierde el 9 por ciento de este capital pagado, generalmente, a lo largo de dos o tres años. Ingeniería legal. Sin embargo, los despachos de los asesores fiscales han comenzado este año a realizar una estrategia de ingeniería legal sobre la LIVA, que permite la recuperación de ese 9 por ciento, y eliminar las reticencias que plantea la opción de compra, sin alejarse de la doctrina marcada por la Tributos. Partimos, por lo tanto, de lo dispuesto en el artículo 4, apartado uno, que establece que están sujetas al IVA las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional. Aunque las cuotas del IVA pagadas por el alquiler de una vivienda están exentas de tributación, según establece el artículo 20 de la LIVA, que, a su vez, introduce una excepción para los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al Impuesto. El artículo 20, al regular las exenciones en operaciones interiores, establece en su apartado uno, número 22, que estarán exentas del impuesto: "Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación". A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considera primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tiene la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. Además, no se computan a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones. Exención expresa. La LIVA establece a continuación una serie de exenciones, entre las que señala a las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero. Partimos, por lo tanto, de que la cuota del alquiler con derecho a compra tributa y lo hace el tipo general del 16 por ciento, según establece el artículo 90 en cada recibo mensual (artículo 75). Por lo que se refiere a los pagos anticipados por la adquisición de la vivienda por el arrendatario, se tiene que devengar el impuesto respecto de la totalidad del importe satisfecho y el tipo impositivo será el que corresponda a la entrega de la vivienda, según establece el artículo 75. Por lo tanto, la entrega de la vivienda en el momento en que se ejerce la opción de compra, es, sin lugar a dudas, una primera entrega de edificaciones que se encuentra sujeta y no exenta del impuesto. Y, por tanto, no es aplicable la exención de las segundas o ulteriores entregas de edificaciones porque el destinatario de la entrega es quien ha venido ocupando la vivienda desde que finalizó su construcción. Tributación reducida. La entrega de la vivienda cuando se ejerza la opción de compra se configurará como una entrega de bienes que ha de tributar al tipo del 7 por ciento (artículo 91). La base imponible del Impuesto estará constituida (artículo 78) por las cantidades satisfechas por los pagos anticipados, que han tributado al 7 por ciento. El importe que deba satisfacer el arrendatario por la adquisición en el momento en que ésta se realice, que tributará al 7 por ciento en el momento en que se produzca la entrega y, finalmente, las cantidades que fueron satisfechas en concepto de arrendamiento y que en el momento del ejercicio de la opción de compra se reconvierten en parte del precio de la vivienda, que han tributado al 16 por ciento que, sin embargo deben tributar al tipo reducido. En consecuencia, se hace necesaria una rectificación de las cuotas impositivas repercutidas (artículo 89). Ésta debe efectuarse antes de que hayan trascurrido cuatro años desde el inicio de la operación. Este artículo dispone que los sujetos pasivos deberán efectuar la rectificación de las cuotas impositivas repercutidas cuando el importe de las mismas se hubiese determinado incorrectamente o se produzcan las circunstancias que, según lo dispuesto en el artículo 80 de esta Ley, dan lugar a la modificación de la base imponible. El apartado dos de este articulo de la LIVA establece que cuando por resolución firme, judicial o administrativa, o con arreglo a Derecho queden sin efecto total o parcialmente las operaciones gravadas o se altere el precio después de efectuadas, la base imponible se modificará en la cuantía correspondiente. Por tanto, en el momento en que se ejerce la opción de compra, las cantidades satisfechas en concepto de arrendamiento pasan a convertirse en precio de la vivienda. De este modo, las cuotas repercutidas por este concepto al tipo impositivo del 16 por ciento deberán ser rectificadas para que la tributación se produzca al 7%. Si el alquiler con opción de compra se realiza sobre una vivienda de protección oficial, todavía estaremos hablando de mayores cantidades de dinero, puesto que el tipo de tributación de los adelantos sobre a compra del pago acordado en la transmisión es del cuatro por ciento.