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¿Qué impuestos debo pagar en la venta de una vivienda y cómo repercute en la renta?

16 Junio, 2015 - Fuente: El Confidencial

¿Qué impuestos debo pagar en la venta de una vivienda y cómo repercute en la declaración de la renta? Tengo una hipoteca y me desgravo porque comré en 2004. Para la renta de 2015, ¿podría incluir como gastos todos los relacionados con la venta? ¿podría aplicar el tope máximo de la deducción por compra de vivienda? ¿Cuánto tiempo tengo para comprar vicienda? ¿Si no compro, tengo que devolver qué cantidades?

En la compraventa de una vivienda o de cualquier inmueble, por el negocio jurídico que se realiza, el vendedor está obligado a pagar ante el Ayuntamiento en el que se encuentre dicha vivienda o inmueble el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).

Este impuesto, y más concretamente la fórmula para su cálculo, se encuentra actualmente cuestionado ante el Tribunal Constitucional, al haber planteado un Juzgado de San Sebastián cuestión de inconstitucionalidad por entender que quiebra el principio constitucional de contribución de acuerdo a la capacidad económica de los ciudadanos.

Es un impuesto actualmente muy polémico que está dando lugar a que se planteen muchos recursos contra el mismo, y que están prosperando en los distintos Tribunales Superiores de Justicia. El importe recibido por la venta de vivienda habitual –si no se reinvierte durante los dos años siguientes en otra vivienda habitual, rehabilitación de la misma, o incluso acredite que durante los dos años inmediatamente anteriores se ha comprado otra vivienda que va a ser la habitual (con hipoteca o pago aplazado, por ejemplo), y esa cantidad va destinada a la misma– tendrá que declararse, previa deducción de los gastos oportunos, como ganancia patrimonial en su declaración de la renta.

La ganancia patrimonial se determinará previamente por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, siendo que, si no da un resultado positivo, no existirá dicha ganancia patrimonial, sino minusvalía, por lo que el importe objeto de tributación sería 0 euros.
El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió la vivienda objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos (notario, registro, honorarios por intervención de profesionales…) y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho.

El valor de transmisión será el importe real por el que la venta se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal).

En caso de no reinvertir la totalidad de la cantidad percibida por la venta, siendo ésta superior al precio por el que usted compró, dicha cantidad o la diferencia no reinvertida, tendrá que declararla en su renta como ganancia patrimonial, teniendo en cuenta previamente la determinación de la misma como se ha indicado en los párrafos anteriores. Es decir, no tendrá que devolver cantidad alguna, sino que tendrá que pagar el resultado correspondiente por el concepto de ganancia patrimonial.

Casa con goteras
Hace tres años compré un piso y en el tejado y garaje han salido goteras. ¿Durante cuánto tiempo es responsable la empresa constructora de hacerse cargo de estas reparaciones?

La Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, prevé dos plazos bien diferenciados. Los plazos de garantía que se establecen en su artículo 17, y que, dependiendo del defecto de construcción, serán de 1, 3 o 10 años. El plazo para la reclamación de los defectos, previsto en el artículo 18, y que es de dos años a contar desde que aparezcan dichos defectos de construcción, siempre que ello ocurra dentro de los diferentes plazos de garantía.

Dicho plazo se encuentra regulado como un plazo sometido a la figura de la prescripción, es decir, puede ser interrumpido, reanudándose por el período que reste y que no se haya consumido hasta su interrupción.

El plazo de 1 año está previsto para los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. El de 3 años está contemplado para defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad. Entre dichos defectos pudieran encontrarse los que usted enumera en su pregunta, pues se pueden enumerar dentro de los mismos: problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos, seguridad en caso de incendio, etc.

Finalmente, el plazo de 10 años contempla los defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio. Son daños poco comunes, debidos muchas veces a deficiencias en compactación o estudio del terreno que provocan ligeros hundimientos, grietas, fisuras etc., o por deficientes cálculos estructurales en forjados, vigas, pilares o muros de carga que pueden comprometer la estabilidad del edificio.
Una vez detectados los defectos de construcción, es muy recomendable que se comuniquen de manera fehaciente (mediante burofax), al promotor y constructor, y en su caso, al arquitecto y al aparejador intervinientes en la obra, interrumpiendo de esta manera los plazos previstos para su reclamación judicial, para el caso de que no procedieran a reparar los mismos de manera voluntaria.

Asimismo, resulta muy recomendable que realicen un informe pericial por técnico especialista con el fin de que no les intenten disuadir de su reclamación, ya que la reparación de los defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad suelen resultar muy costosos. Dicho informe les servirá también como punto de partida para una reclamación judicial si llegara el caso.