Así es la fiscalidad del alquiler

La reforma fiscal tiene un impacto positivo sobre el alquiler, ya que ha rebajado los tipos del IRPF y del Impuesto sobre Sociedades y, aunque ha suprimido alguna bonificación, los incentivos al alquiler del propietario se mantienen casi en su totalidad.

Es el caso de la deducción en el IRPF de la que disfruta el propietario, del beneficioso régimen de actividades económicas y de las bonificaciones que ofrece el Impuesto sobre Sociedades. A estas medidas se suman las deducciones a la actividad que mantienen la mayoría de comunidades autónomas. En lo que respecta al IRPF, en los alquileres de vivienda, el rendimiento neto del propietario, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 60%. La bonificación que ha suprimido la reforma fiscal desde enero de 2015 es la que llegaba al 100% cuando el inquilino tuviera entre 18 y 30 años y rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM. Ahora, tenga la edad que tenga el arrendatario, la reducción será del 60%.

Esta imputación del alquiler como rendimiento del capital inmobiliario sólo puede utilizarse para el alquiler de viviendas y tiene la desventaja de que los gastos por reparación, restauración o conservación del inmueble que se descuente el propietario no pueden ser mayores que los ingresos y de que en los meses en los que no tenga ingresos no se podrá deducir los gastos.

Quienes declaren sus alquileres como rendimientos de actividades económicas en el IRPF podrán aplicarse la regla general de la Ley del Impuesto sobre Sociedades y descontarse los gastos de los ingresos. Esto significa que, a diferencia de los rendimientos el capital inmobiliario, podrán restar los gastos a los ingresos sin condicionantes, podrán aplicar los coeficientes de amortización de Sociedades y no deberán realizar estimaciones de rentas los meses que no tengan los inmuebles alquilados. Asimismo, podrán alquilar viviendas, locales y todo tipo de inmuebles.

Ésta es la única parte que ha sido mejorada en la reforma fiscal, ya que para poder beneficiarse de este régimen, hasta 2015 se exigía tener un local y al menos a un empleado dedicado a la actividad. Con la entrada en vigor de la reforma sólo es necesario que haya un empleado, no un local. Eso sí, el empleado debe trabajar a jornada completa y mantener una actividad suficiente.

Las sociedades que se dediquen al alquiler pueden disfrutar de una bonificación del 85% de la cuota íntegra si   cumplen los requisitos que marca el artículo 48 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades: que los inmuebles estén alquilados durante, al menos, tres años, y que sean por los menos ocho.

En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, se les exige que al menos el 55% de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento antes citado, o, alternativamente que al menos el 55% del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la bonificación.

Sin embargo, la reforma fiscal ha eliminado la deducción por alquiler para los inquilinos. Hasta finales de 2014, los arrendatarios con ingresos inferiores a 24.107,2 euros podían deducirse un 10,05% en el tramo estatal. Esta deducción no tenía límite de edad y era de carácter exclusivamente estatal.

Muchas comunidades han mantenido esta deducción al inquilino en el tramo autonómico, completamente, como Madrid, o en parte. A esto se suman otras deducciones al alquiler que ofrecen algunas autonomías.

Renta y sociedades

• En lo que respecta al IRPF, en los alquileres de vivienda, el rendimiento neto se reducirá en un 60%. La bonificación que ha suprimido la reforma fiscal es la que llegaba al 100% cuando el inquilino tuviera entre 18 y 30 años.
• Quienes declaren sus alquileres como rendimientos de actividades económicas en el IRPF, podrán descontarse los gastos de los ingresos.
• Las sociedades que se dediquen al alquiler pueden disfrutar de una bonificación del 85%.