Circular Fiscal Septiembre 2013.

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Capítulo 4. Novaciones hipotecarias. Tributación por Actos Jurídicos Documentados cuando aumenta la responsabilidad hipotecaria.

La consulta V1764-13 de la DGT establece que la escritura pública que documente modificaciones del tipo de interés o del plazo de un préstamo hipotecario está exenta de la cuota gradual de AJD mientras que la modificación del sistema de amortización no está exenta. La ampliación del préstamo hipotecario no estará exenta pero la base imponible será el importe ampliado.

En dos consultas vinculantes evacuadas por la Dirección General de Tributos con pocos días de diferencia, concretamente las números V1764-13 de fecha 29 de mayo de 2013 y la V1935-13 de fecha 10 de junio de 2013, se establecen criterios en cuanto a la base imponible para la tributación por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados del ITP y AJD en el supuesto de una novación hipotecaria en la que se contemple además de la ampliación del capital del préstamo primitivo, la novación tanto del plazo como del tipo de interés y del sistema de amortización.

En la primera consulta referenciada, de fecha 29 de mayo de 2013 se concluye que:

Primero: La escritura pública que documente la novación modificativa de un préstamo hipotecario que se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración de plazo o a ambas estará exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales del ITP y AJD.

Segundo: La escritura pública que además de lo anterior, modifique el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo, no estará exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITP y AJD.

Tercero: La escritura pública que documente la ampliación de un préstamo hipotecario tampoco estará exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITP y AJD, si bien la base imponible estará constituida por el importe ampliado (valor declarado).

En la segunda consulta, la de fecha 10 de junio, los criterios en cuanto a exención de tributación en los casos de modificación del tipo de interés y alteración del plazo, son parejos si bien el criterio en el supuesto de que la escritura pública documente la novación modificativa de un préstamo hipotecario en cuanto a las condiciones del tipo de interés, plazo de amortización y sistema de amortización o método de amortización es de que estará sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITP y AJD, no sólo en cuanto al importe de la responsabilidad hipotecaria aumentada a resultas de la ampliación del préstamo, sino por la total responsabilidad, incluyendo tanto la resultante de la ampliación como la anteriormente pendiente, sin que resulte por tanto, de aplicación, la exención prevista tan sólo para la novación modificativa de un préstamo hipotecario que se refiera a las condiciones del tipo de interés, a la alteración del plazo o a ambas, pero no a la ampliación o reducción de capital o a la modificación del método o sistema de amortización.

De la lectura de las conclusiones de ambas consultas vinculantes, se desprende lo siguiente:

  • Si la escritura contempla únicamente la modificación de las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente y la alteración del plazo, opera la exención en AJD.
  • Si la escritura de novación hipotecaria contempla además de la modificación del tipo de interés, el plazo de amortización y el método de amortización (por ejemplo del sistema francés a un método de amortización con cuotas crecientes), la operación queda sujeta a AJD, siendo la base imponible la totalidad de la responsabilidad hipotecaria.
  • Si la escritura contempla una ampliación del préstamo, conjuntamente con la modificación del tipo de interés, el plazo de amortización y el sistema de amortización, la base imponible estará integrada por la totalidad de la responsabilidad hipotecaria, tanto la inicial como la ampliación.
  • Si la escritura contempla únicamente una ampliación del capital prestado, la base imponible en AJD será la responsabilidad hipotecaria de dicha ampliación.

También conviene recordar que a través del Real Decreto-ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, se estableció la exención en AJD para los deudores incluidos en el umbral de exclusión de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual que, por la situación profesional y patrimonial en la que se encuentren, no puedan hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de subsistencia.